Een alternatieve manier met dezelfde voordelen als de NEN2767
M.v.L. le Clercq • 29 november 2019
Een alternatief voor de veel gebruikte NEN2767
De NEN2767 is dé norm voor het vaststellen van de staat van onderhoud (conditie) van een gebouw. Conform de norm NEN 2767 is conditiemeting het instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen van gebouwen en/of infrastructuur. Conditiemeting is dus een soort 'checklist' waarmee de technische staat van een gebouw of infrastructureel bouwdeel kan worden gemeten.
Maar wat kost een inspectie en wanneer heb ik dan volledig inzicht? En ontstaat er geen discussie tussen de inspecteurs en budgethouders over de nodige investeringen? Over de kosten en de tijd kunnen we kort zijn: het kost te veel en het duurt lang! Zeker als je de inspectie vraagt op componentenniveau. Bijvoorbeeld om je MJOP inhoudelijk vorm te geven. Is een conditiemeting conform de NEN 2767 dan wel de beste keuze, of kan het wellicht anders?
Doel van norm NEN 2767
NEN 2767 zorgt dus voor het in kaart brengen van de technische staat van alle bouw- en installatiedelen m.b.t. gebouwen en/of infrastructuur. Door middel van scores bent u in staat gemakkelijk vergelijkingen te maken tussen de verschillende onderhoudstoestanden van uw gebouw. Zo heeft u met de resultaten inzicht in onderhoudskosten en mogelijke risico’s en zo kunt u meerjarige onderhoudsplanningen opstellen. Kortom, met deze norm kunt u de kwaliteit waarborgen. Maar dat kan anders!
Een goedkoper alternatief
Om geld en tijd te besparen, zou u prima kunnen kiezen om de verantwoording van de onderhoudsstatus te verleggen naar uw onderhoudsaannemer. Uw aannemer is al dagelijks betrokken bij het reguliere onderhoud en daarbij verplicht u uw aannemer om de bestaande kwaliteit van de installaties te handhaven. Contractueel beschrijft u een minimaal niveau dat de installaties functioneel en volledig storingsvrij moeten zijn. Wanneer uw onderhoudsaannemer een niet-functionele installatie of een niet-functionele component aantreft, moet hij u daarvan verwittigen door daarvan melding te maken (vanwege de contractuele rapportageplicht). Vervolgens zal uw aannemer op uw verzoek een gespecificeerde offerte voor het achterstallige groot- en vervangingsonderhoud, danwel een gespecificeerde offerte voor vervanging toezenden. U houdt vanzelfsprekend het recht om op basis van deze offerte nog één of meerdere offertes aan te vragen bij derden.
Uiteindelijk is de beslissing om wel of niet te vervangen, en dus te investeren, aan u en niet aan uw aannemer; u behoudt altijd de regie. En als u tevens in het onderhoudscontract regelt dat een dergelijke rapportage alleen in het eerste contractjaar mogelijk is, is uw onderhoudsaannemer vanaf het tweede contractjaar geheel verantwoordelijk voor de functionaliteit van de installaties. De onderhoudsaannemer kan zich dan niet meer beroepen op achterstallig groot- en vervangingsonderhoud, echter wel op noodzakelijke vervanging op basis van de technische afschrijving (vanuit een MJOP). Dit mechanisme maakt een zogenaamde nulpuntsmeting en conditiemeting (NEN 2767) overbodig.
De onderhoudsaannemer zal feitelijk dus de status 4, 5 en 6 zelf niet toelaten. Status 1, 2 en in uitzonderlijke gevallen 3 zijn, indien bovenstaande contractueel goed wordt geregeld, acceptabel.
Voor de veiligheid van uw medewerkers en uw bezoekers is het voor u natuurlijk van belang een goed doordacht noodplan te ontwikkelen dat tevens voldoet aan de laatste wettelijke eisen en richtlijnen.
Omdat de gevolgen van een brand zeer ingrijpend zijn, is een goede brandveiligheid een absolute must. Dit geldt in het bijzonder als u eigenaar bent van een gebouw en dat gebouw een verhoogd risico kent of waarvoor bij een brand de verwachte gevolgen bovenmatig ernstig zijn voor u of uw omgeving. In de gemeentelijke bouwverordening zijn daarom in elke gemeente voorschriften over 'brand-veilig gebruik' opgenomen. Op grond van deze verordening is, afhankelijk van uw gebruikssituatie, een gebruiksvergunning voorge-schreven. In deze gebruiksvergunning wordt het brandveilig gebruik van uw locatie of inrichting geregeld.
Eindelijk de oplevering van uw nieuwbouw of renovatie door de aannemer is geweest. Maar al snel zult u er achtergekomen dat niet alles zo mooi is als het aan de buitenkant lijkt. Sterker nog; het levert u straks een dubbele kater op: die van het afscheidsdiner en die van het feit dat u gaat beseffen, dat u er nu alleen voor staat. U had het zo kunnen organiseren, dat de leveranciers en de onderhoudsaannemer alle verantwoording ten aanzien van de techniek en de functionaliteit ervan zelf hadden gedragen.
Het onderhoud na oplevering van een project. Nu hebben we een definitie en kunnen we bepalen wie het onderhoud gaat uitvoeren. Makkelijk is het om direct al het onderhoud in opdracht te geven aan uw installateur. Maar met betrekking tot het onderhoud na oplevering, bestaat het onjuiste idee dat onderhoud na oplevering niet noodzakelijk is, omdat je installateur toch garantie geeft.
Achterstallig onderhoud en constante druk op kosten leidt tot slecht functionerende installaties, meer klachten en waardevermindering. Bent u ook voornamelijk brandjes aan het blussen en loopt u continu achter de feiten aan? Om deze impasse te doorbreken en dreigende rampen te voorkomen, moet u toch echt het onderhoud opnieuw organiseren. Een onderhoudsvisie waar u iets aan heeft.
U legt uw personeel dagelijks in de watten en ondersteunt de corebusiness met de allerbeste facilitaire diensten. U heeft namelijk maar één doel; productiviteit verhogen, zonder aan het welzijn van uw mensen te komen. Deze diensten strekken zich uit van het verzorgen van het gebouwbeheer en het schoonmaakonderhoud tot het organiseren van de catering en het wagenpark. Een dienstengids.
U kunt benchmarken wat u wilt, maar de kans is groot dat u steeds de verkeerde kengetallen vergelijkt. Namelijk die van uw buurman, goede vrienden en conculega’s, die het waarschijnlijk helemaal niet beter voor elkaar hebben dan u. Dat kan echt anders; besparen op facilities, zoals u ook uw inkoop op de core business zou aanpakken. Met kennis van zaken dus. 5 tips om u op weg te helpen.
